모기지 용어; 이 것만은 알고 시작합시다.

모기지를 신청하기 위해서 상담을 받다 보면 전문적인 용어들로 인해 간혹 헷갈리는 경우가 있었던 적이 있었을 겁니다. 지금은 인터넷의 덕택으로 대부분의 용어들은 많이 익숙해져 있을 건데, 그 중에서도 반드시 알아야 될 용어들은 어떤 것들이 있는 지 알아보겠습니다.

Mortgage Amount (대출금) – 대출을 하려고 하는 총 금액을 의미하며, 주택 가치의 퍼센티지로 LTV(Loan to Value)가 결정됩니다. 80%를 기준으로 그 이상은 High-ratio, 이하는 Conventional로 구분합니다. High-ratio 모기지일 경우는 보험(Mortgage Default Insurance)을 무조건 가입을 해야 하고 이 금액은 대출금에 합산되어 분할 상환됩니다.

Mortgage Rate (이자율) – 모기지 상품 선택 시 최우선적으로 고려하는 요인이며, 크게 Fixed와 Variable로 나누어집니다. 10만불 기준으로 30년 상환한다고 할 때 2.60% 라고 하면 월 납부금이 400불 정도 되며 이율이 1% 올라감에 따라 월 50불에서 55불 사이의 금액이 늘어납니다.

Fixed Rate (고정금리) – 모기지 계약기간(Term) 동안 이율이 고정됩니다.

Variable Rate (변동금리) – 계약기간 중 이율이 연방정부에서 고시한 은행 이자율(Prime Rate)에 따라 연동되는 모기지로 매달 내는 Payment 금액은 같으나, 그 안에 원금과 이자의 비중이 달라집니다. 현재 시중 은행의 Prime Rate(2020. 4월 기준)는 2.45%입니다. 보통 이자율은 P-d (d: Discount Rate)로 표시하며, 예를 들어 P-0.5% 라고 하면 현재 기준으로 1.95%를 의미합니다.

Fixed와 Variable은 다시 Open과 Closed로 나누어지는데, Open은 내가 원하면 언제든지 계약기간 중이라도 해지수수료 없이 해지를 할 수 있고, Closed는 해지를 원할 경우, Penalty를 내야만 합니다. Variable은 3개월치의 이자를 내지만 Fixed인 경우는 훨씬 복잡하여 보통 더 많은 Penalty를 요구합니다. (IRD; Interest Rate Differential).

일반적으로 이자율은 낮은 순으로 Variable Closed < Fixed Closed < Variable Open < Fixed Open 입니다. 현재 Fixed Open 상품은 단기(1년 이하) 상품만 존재하는데 주로 Fixed Closed와 Variable Closed를 많이 선택합니다.

Mortgage Term (계약기간) – Lender 와 정한 조건들을 준수해야 하는 기간이며, 보통 6개월에서 5년 정도를 선호합니다. 이 기간이 종료되면 대출 잔액을 전액 상환하거나 재계약(Renewal)을 해야 하는데, 이 때는 자격심사를 따로 하지 않고, 그 시점에 존재하는 상품 중에서 선택하여 재계약에 서명하는 것으로 간편히 재계약을 할 수 있습니다.

Amortization Period (상환기간) – 모기지 대출금을 몇 년에 걸쳐서 상환할 지를 정해야 하는데 보통은 25~30년입니다. 모기지 납부금을 계산하기 위해서 필요한 것이고, Term과는 전혀 관련이 없습니다. 보통의 경우 30년 상환 상품이 25년보다 0.1% 정도 이율이 높은 반면에 월납부금은 더 적습니다.

Payment Frequency (상환 주기) – 일반적으로 Monthly 상환이 많으나 Weekly 또는 Bi-Weekly 등의 옵션도 있습니다.

Payment (납부금) – 정기적으로 납부하는 상환금으로 원금(Principal) 과 이자(Interest)로 구성됩니다. Payment 금액의 결정은 Mortgage Amount, Mortgage Rate, Amortization Period, Payment Frequency에 의해 결정되며 Mortgage Term과는 상관이 없습니다. Mortgage Calculator 프로그램을 사용하면 쉽게 금액을 산출할 수 있습니다.  http://koms.ca/모기지-계산기

Prepayment (중도 상환금) – 중간에 매년 정해진 한도 내에서 원금 일부를 상환할 수 있는데, 모기지 계약조건에 명시되어 있습니다. 보통은 매년 15% 정도를 인정해 줍니다.

Down Payment (선수금) – 구매금액 중에서 본인 자금으로 내야 하는 금액으로 많이 내면 낼수록 매월 내는 납부금은 적어집니다. 이 금액의 출처 또한 중요한데, 대부분의 렌더들은 일정 비율 이상은 본인의 자금으로만 해야 한다는 규정을 두고 있고 최소 3개월 이상 본인의 계좌에 있어야 합니다.

GDS (Gross Debt Service) ratio – 모기지 상환금액, 재산세, 난방비를 합친 금액을 전체 수입으로 나눈 비율이고 개인의 신용 점수에 따라 일반적으로 32%에서 39% 정도를 요구합니다.

TDS (Total Debt Service) ratio – GDS 비용 외에 다른 상환 비용(금융 대출, 자동차 대출 등)을 포함한 금액을 전체 수입으로 나눈 비율이고 개인의 신용 점수에 따라 일반적으로 40%에서 44% 정도를 요구합니다.

 

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