리버스 모기지(Reverse)

사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 자금과 연금 등으로 두 노부부만 살아간다면 편안한 은퇴생활이라고 할 수 있다.

 

 

하지만 어찌하여 긴급한 목돈이 필요할 때도 있고 요즘처럼 초 저금리 시대에 주택을 담보로 대출받아 조그맣게나마 투자를 하여 자식들이나 손주들에게 도움이 되고 싶은 것이 우리네 부모님들이다. 수 십 년 동안 거래해온 은행에 가서 모기지가 없는 집을 담보로 여유자금을 위해 대출이나 Line of Credit을 신청해 봐도 어렵다는 답뿐이다. 실질적인 현재의 소득이 없기 때문이다.

현재 리버스 모기지는 Home Equity Bank의 CHIP(Canadian Home Income Plan) 모기지와 Equitable Bank의 PATH 모기지가 있는데 CHIP 모기지 상품이 먼저 시작을 했고 현재에도 시장을 주도하고 있다.

기본 개념은 일반 모기지와 달리 원금과 이자를 매월 갚지 않고 이자가 대출 원금에 합쳐진다는 것이다. 예를 들어 $500,000 가치의 집을 소유하고 있고 $200,000을 연이율 6%로 해서 리버스 모기지를 받는다고 하면 1년 후에 이자 $12,000이 대출금에 합쳐져서 갚아야 할 원금은 $212,000이 되고 집의 Equity는 $300,000에서 $288,000로 줄어 들게 된다. 만약 집값이 매년 2-3%씩 상승한다고 하면 Equity는 변동이 없거나 증가할 수도 있다. 최근까지의 부동산 활황으로 대부분의 경우는 Equity가 줄어 들지는 않는다고 보면 된다. 특징을 보면,

. 부부 모두 55세 이상이어야 하며 집을 소유하고 본인이 직접 거주하고 있어야 한다.

. 상가 또는 렌탈 주택은 해당이 되지 않으나 본인 거주 주택과 렌탈 주택을 동시에 담보 제공은 가능하다.

. 리버스 모기지를 취급하는 은행이 1순위 담보 설정권자가 되어야 한다.

. 소득 증명이 필요 없고 오직 집의 감정가와 나이에 따라 대출 금액이 결정된다.

. 목돈 수령 또는 월 일정액 수령으로 탄력적 운용이 가능하다.

. 대출금은 전액 Tax-free이다. 즉, 정부보조금 OAS(Old Age Security), CPP(Canada Pension Plan), GIS(Guaranteed Income Supplement) 수령에 전혀 영향을 미치지 않는다.

. 일반 모기지와는 달리 월 페이먼트를 전혀 안 낼 수도 있고 무상환, 이자만 상환 또는 매월 원금과 이자를 상환 등을 선택할 수 있다.

. 년 1회 대출 잔액의 10% 까지는 중도상환 수수료 없이 상환이 가능하나 그 이상을 넘는 상환에 대해서는 상환 일정에 따라 최고 5% 까지 수수료가 발생한다.

. 현재 살고 있는 집은 팔지 않는 한 평생 유지할 수 있다.

. 집에 더 이상 거주하지 않는 경우가 발생했을 때는 원금과 이자를 상환해야 한다.

. 최초 모기지 대출금은 $25,000 이상이어야 한다.

. 감정가 기준으로 55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55% 정도 까지 빌릴 수 있다.

. 현재 이율은 6-7% 정도이다.

이처럼 리버스 모기지는 이자가 일반적인 모기지에 비해서는 상대적으로 높은 편이지만 일정한 소득이 없어도 필요한 자금을 마련할 수 있고 상환에 대한 걱정이 없어 충분히 고려할 만 하다.

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