상업모기지

상업모기지는 상업용 건물(오피스 빌딩, 스트립 플라자, store front, 주거용 다세대 아파트, 주유소, 세탁 플랜트 등)을 구입할 때 필요한 자금을 A-렌더 또는 B-렌더를 통해 융자를 받는 것을 말한다.

 

 

상업용 건물은 주거용 건물과 다르게 물리적 담보에서 수입이 창출되기 때문에 모기지 대출 진행과정도 상당히 다르다. 우선 가장 큰 차이점은 상업용 건물의 종류가 너무나 많기 때문에 모기지 진행과정도 Case by Case로 진행되는 경우가 많다. 물론, 금융기관별로 큰 가이드라인은 있지만 세세한 부분은 건물의 위치, 연령, 외관 상태, 현재 세입자관련 렌탈 상황, 환경오염이슈 등에 따라 차등 적용된다.

일반적으로 A-렌더에서 요구하는 안정적인 다운페이먼트는 35%-40%이다. 다만, 건물의 상태가 최상급에 좋은 위치, AAA급의 Tenant가 계약되어 있을 경우 다운페이먼트를 더 줄일 수도 있다. 상환기간은 최대 20년이고 이자율은 현재기준으로 Prime Rate + 1.5% ~2.5% 사이다.

은행에서는 Business Plan, Financial Statement 등의 서류를 가지고 심사를 하는데 중요하게 여기는 요소는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)이다.

DSCR = NOI / Annual Debt Service

NOI(Net Operating Income)를 Annual Debt Service로 나눈 수치를 의미하는데 실제 운영수익이 모기지 페이먼트의 몇 배가 되는 지를 따져 역으로 모기지 가능금액을 계산하게 된다. 보통은 1.25를 기준으로 하나 경우에 따라서는 1.20 혹은 1.10 까지도 인정해 주기도 한다.

또한, 모기지 신청자의 신용이나 재정상태도 큰 비중을 차지한다. 더욱이 담보물권의 상태까지 양호하다면 좀 더 좋은 조건을 요구할 수도 있다.

Storefront의 경우 건물주가 그 곳에서 거주하며 비즈니스를 함께 할 경우, 비즈니스 부분에서 비즈니스론을 따로 어느 정도 대출을 받을 수 있다는 장점이 있다. 건물 구입시 다운페이먼트가 좀 모자랄 경우 이와 같은 방법이 사용되기도 한다. 또한, 상업모기지도 B-렌더를 통한 대출이 가능하다.

A-렌더에서의 자격 요건이 좀 불충분한 경우는 Trust Company나 다른 Financial Institutions을 통해 대출이 가능하다. 이런 경우 미니멈 25% 다운페이먼트도 가능할 수 있다. 신용점수나 과거 파산 이력 등으로 A-렌더에서 승인이 어려운 경우 가이드라인에 유동성이 많은 B-렌더를 우선적으로 이용하고, 1-3년 후 A-렌더로의 편입을 고려하는 것도 하나의 방법이다. 물론 이자율은 A-렌더에 비해 올라가는 것은 당연하다.

주택모기지와의 또 다른 차이점은 부대비용이 좀 더 많이 들고 소요시간도 더 길다는 것이다. 특히 Property에 대한 감정에 있어서 상업모기지 감정은 비용은 몇 천불 이상에 시간도 2주 정도 소요된다. 필요한 서류들도 많이 있고 금융기관의 심사시간도 길고 브로커 수수료도 경우에 따라 틀리지만 2%-4% 발생한다.

주택모기지에 비해 이자율도 높고 비용도 많이 발생하지만 이 부문을 비용으로 처리하여 세제상의 혜택을 볼 수 있기 때문에 저렴한 이자를 이유로 주택을 담보로 대출을 받아 비즈니스에 이용하는 것보다는 여러 가지 측면에서 유리하다고 볼 수 있다.

비슷한 것으로 비즈니스론 이라는 상품도 있는데, 비즈니스의 종류 및 운영 형태, 프로퍼티의 상태 등을 고려하여 어떤 상품이 현재의 비즈니스에 적합한 대출 상품인지를 전문가와 상의하여 선택하는 것이 필요하다.

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