Net Worth 모기지

지금도 그렇지만 몇 년 전부터 모기지 받기가 힘들어진 이유는 바로 “소득증명” 때문이다. 충분한 소득이 증빙되지 못하면 아무리 신용점수가 높고, 모기지 비율을 낮게 해도 승인 받기가 힘들다.

 

 

하물며 상당한 액수의 현금을 보유하고 있다고 하더라도 이 부분은 모기지 심사 시 인정이 안 된다. 꽤 오래 전 모기지 시장을 기억하시는 분들은 Equity Lending(순수담보대출)에 대한 향수가 있을 것이다. 그 당시 Down Payment 35%만 하고 신용점수만 나쁘지 않으면 시장 최저 이자율로 모기지 대출이 가능했었지만 모기지 규제 강화로 이러한 순수 Equity Mortgage가 시장에서 자취를 감췄다.

금융기관에서 모기지 대출 심사를 할 때 가장 기본적이고 중요하게 고려하는 요소는 역시 대출금의 안전한 상환이다. 즉, 제 날짜에 납입금을 납부할 수 있는 지에 대한 능력과 만기 때 원금을 손실없이 회수할 수 있는 지에 대한 능력이다.

첫 번째 경우는 신청자 본인에 대한 능력이기 때문에 신청자의 소득이나 신용 등으로 판단이 가능하다. 두 번째의 경우는 담보물인 Property(주택 또는 콘도)에 대한 건실성으로 Equity가 얼마만큼 남아 있느냐로 판단한다. 일반적으로 모기지 승인에 있어서 첫 번째 요소가 부족하면 두 번째 요소를 강화하거나 아니면 이와 반대로 해서 상호 보완을 이루어 승인을 한다. 이 두 가지 요소 중에서 소득이 많지 않은 신청자들에 대해 두 번째 요소를 강화한 프로그램이 Equity Mortgage Program이다.

이전에는 소득 중심의 모기지 대출과 Equity를 중심으로 한 모기지 대출이 병행되었지만, 근래 모기지 대출 규제 강화로 소득 중심의 모기지 대출만을 승인해주기 때문에 사실상 Equity Program이 거의 없는 실정이다. 몇몇 렌더들 만이 명맥을 유지하고 있다.

금융기관마다 조건들이 틀리지만 대체적으로 집값의 65%까지 대출 금액만큼의 유동자산을 보유하고 있으면 소득심사 없이 대출을 받을 수 있다. 바꾸어 말하면 집을 모기지 없이 현금으로만 살 수 있는 조건이라면 65%까지 받을 수 있다는 것이다. 물론 이 경우도 소득 심사는 하지 않지만 직업은 있어야 한다.

이러한 모기지 프로그램중의 하나인 Net Worth 모기지는 유동자산이 그렇게 많지 않아도 받을 수 있어 렌더가 요구하는 조건들을 충족시킬 수만 있다면 소득이 부족한 사람들에게는 굉장히 좋은 프로그램이다.

이 프로그램의 골자는 모기지 금액의 20%에 상응하는 유동자산(Liquid asset)이 있으면 소득이 충분치 않아도 모기지 금액의 65%까지 대출이 가능하다는 것이다. 물론 이 유동자산은 클로징 3개월 전부터 본인의 계좌에 있어야만 하고 본인이 직접 거주하여야 하고 집을 구매하는 경우만 해당된다.

60만불 짜리 주택을 구입한다고 하면 일단 35%에 해당하는 21만불은 Down Payment로 보유하고 있어야 하고, 별도로 65% X 20% = 13% 에 해당하는 $78,000이 유동자산으로 있으면 충분한 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있다. 결론적으로 집 값의 48%를 현금으로 보유하고 있고 기타 다른 조건들을 맞출 수 있으면 모기지 받는 것이 가능하다.

최근에 클로징한 실제 사례를 보면, 가정주부인 엄마가 2년 전에 임대용 콘도를 $380,000에 분양을 받았는데 20%인 $76,000은 Deposit으로 납부한 상태였고 Net Worth 모기지를 받기 위해 중간에 대학생인 아들 이름으로 명의를 변경했다. 아들은 파트타임으로 일년에 2천불 정도의 소득만 있었고 콘도 가격의 28%인 $106,400을 부모에게 증여를 받아 15%인 $57,000은 다운페이먼트로 사용하고 나머지 13%인 $49,400은 유동자산으로 보여 주고 65%인 $247,000을 모기지로 받아서 클로징을 무사히 마쳤다.

최근에 클로징하는 콘도들은 HST 리베이트 선납, Levy 등으로 그 비용이 5만불이 훌쩍 넘는 경우가 많은데 이 경우도 원래 잔고로 보유해야 할 5만불이 클로징 비용으로 소진되고 실제로는 잔고가 없는 상황이 되어 버렸다. 결론적으로 말하면 어차피 들어가야 할 비용으로 유동자산을 증명한 셈이 된 것이다. 전문가와의 상의가 반드시 필요하다.

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