모기지 승인 검토시에는 어떤 걸 중점적으로 보나요?

모기지 대출을 쉽게 설명하자면 집 또는 상업 건물과 같이 물리적 담보를 가지고 은행이나 금융기관에서 돈을 빌리는 것입니다. 당연히 돈을 빌려주는 입장에서는 이자라는 이익을 얻게 되지만 반면에 채무불이행, 즉 돈을 떼일 수도 있는 고위험을 감수해야 합니다.

이러한 이유로 은행이나 금융기관에서는 ‘심사(Qualification)’를 하게 되고, 그 기준을 통과해야만 돈을 빌려주게 됩니다. 그럼 그 심사라는 것이 무엇인지 어떠한 기준이 적용되는지를 돈을 빌려주는 입장에서 살펴보면 은행에서는 5C; Capacity, Capital, Character, Collateral, Credit 항목에 초점을 맞추어 자격을 심사합니다.

  1. Capacity(능력)

돈을 빌리는 사람(채무자)이 얼마나 대출금을 갚을 능력이 있는가? Capacity는 가장 중요한 항목입니다. 주로 TDS와 GDS로 불리는 수입(Income) 대비 부채비율(Debt Service Ratio)을 통해 측정됩니다. 또한 현재 가지고 있는 부채에 대한 상환 이력(Payment History)을 참조함으로써 채무자가 모기지 대출을 받은 후 성실히 상환을 할 수 있는 지를 평가합니다. 수입이 무조건 많다고 Capacity가 좋은 것은 아니고 수입 안에서 얼마나 적절히 부채를 관리하고 있는 지가 중요한 요소입니다. 현재의 모기지 시장에서는 전적으로 각 개인의 수입의 규모와 건전성을 최우선적으로 평가하며 자영업의 경우도 최소 2년 이상 동종 비즈니스 운영 경험이 기본 조건입니다.

  1. Capital(자본)

쉽게 말하면 얼마만큼의 돈을 다운페이 하는가? 2008년 이전에는 0% 또는 5% 다운페이먼트와 같이 적은 돈으로도 비교적 쉽게 모기지를 얻어 집을 장만할 수 있었습니다. 렌더 입장에서도 부동산 가격의 상승에 힘입어 설사 채무불이행이 생기더라도 부동산을 처분함으로써 만회할 수 있었지만 2008년 부동산 가격의 거품이 빠지며 모기지 채무 불이행 사태가 만연해지면서 결국은 국가적인 경제 위기를 초래하였습니다. 현재의 렌더들은 일정 비율의 다운페이먼트를 권장하는 한편 그 이하일 경우에는 CMHC 또는 Genworth을 통한 모기지 Default 보험을 가입하도록 강제하고 있습니다. 다운페이먼트의 출처 또한 중요한데 본인이 일을 해서 자본을 축적했다는 것을 증명해야 합니다.

  1. Character(성격)

Capacity가 단순히 수입 대비 부채 비율에 의한 상환 능력을 본다면 Character(성격)는 채무자가 대출금을 얼마나 성실히 갚고자 하는 가를 판단합니다. 즉, 얼마나 성실히 상환할 수 있는 환경에 처해 있는 지를 평가합니다. 아무래도 같은 직장, 같은 분야에서 지속적으로 일해온 사람이 매년 직업을 바꾸는 사람보다 진정성이 더 있게 마련입니다. 또한, 일용직 근무자나 Seasonal worker 보다는 정규직에 있는 사람이 진정성이 더 있다고 판단합니다. 각 직업군 별로 기준이 다 틀린데 풀타임으로 일을 하고 회사로부터 급여를 받는 근로자는 Employment Letter 상의 연봉과 최근 3개월치 급여를 기준으로 판단하고 Probation 기간이 끝나야 합니다. 파트타임과 자영업의 경우는 최근 2년치 인컴의 평균을 가지고 계산합니다.

  1. Collateral(담보)

모기지 대출은 글자 그대로 Property 그 자체로 이루어집니다. 근본적으로 유형의 담보물: 집 또는 상업용 건물을 통해 이루어지기 때문입니다. Property의 가치는 감정에 의해 측정되는데 자격증을 가진 전문 감정사들은 여러 가지 방법으로 집이나 상업용 건물의 가치를 측정하고 렌더는 그 가치를 기준으로 얼만큼의 모기지 대출을 해줄 지를 결정합니다. 각 은행마다 담보물을 인정하는 기준이 다르기 때문에 특수한 Property인 경우는 사전에 확인해 볼 필요가 있습니다. 예를 들어 440 SqFt. 미만의 콘도를 인정하지 않는 은행도 있습니다.

  1. Credit(신용)

글자 그대로 재정적인 신용도입니다. 부채는 얼마나 있고 얼마나 잘 갚고 있는 지를 평가합니다. 모기지를 대출받기 이전의 대출: 신용카드 대출, 자동차 대출, Line of Credit, 학자금 대출 등을 성실히 잘 갚았었는지 또한 현재 잘 갚아오고 있는 지를 평가합니다. 주로 Equifax와 Transunion이라는 신용평가 기관에 의해 신용보고서와 신용점수로 매겨집니다. 주로 650점 이상이면 좋은 신용도로 평가되고 680이상이면 안심해도 좋은 점수입니다. 파산 경력이 있을 경우, 보통은 모기지 승인을 받는 것이 용이하지 않으나 제2금융권에서는 가능한 은행도 있으므로 이와 같은 경우는 모기지 브로커를 통해서 알아볼 수 있습니다.

 

  모기지 궁금증 해결

 

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