모기지 소득 심사

모기지 대출 심사 시 기본사항 중에 하나는 “소득(Income)”이다. 흔히 소득은 내가 또는 내 가족이 버는 수입으로 정의할 수 있지만, 모기지 대출 시 금융기관에서 요구하는 소득은 정부에 보고 되었는지 안 되었는지를 1차적으로 구분한다.

 

 

즉, 소득은 크게 몇 가지로 분류된다. 첫째, Confirmed Income(보고된 소득)은 1년간 벌어들인 소득으로 국세청에 세금납부를 위해 개인 소득으로 정식 신고한 것을 말한다. 직장을 다니며 월급(Salary)을 받는 경우 자동적으로 국세청에 보고되기 때문에 이들의 소득은 자연스레 Confirmed Income이 된다.

이를 증명하는 서류로는 재직증명서(Employment Letter), 월급명세서(Pay Stubs), Notice of Assessment(2년치), T4 Slip 등이 있다. 풀타임과 파트타임으로 구분할 수 있는데, 풀타임은 평균 주 35-40시간 이상 근무를 해야 하며 3개월의 수습기간(Probation)이 지나야 한다. 만약 시간외 근무(Over Time)가 많아 그 금액을 소득으로 사용하고 싶다면 최근 2년 간의 평균 소득을 계산하여 기본 급여에 합산해서 사용할 수 있다.

파트타임은 최소 2년 이상을 동일 직종에 종사하는 것을 요구하는데 얼마나 꾸준히 일을 했는가를 중요한 요소로 판단한다. 서류에 찍힌 금액 그대로가 모기지 신청시 소득으로 인정되어 모기지 대출금을 감당할 수 있는지를 판단하는 GDS/TDS 비율 산정에 적용된다. 가장 간단한 방법으로 본인의 Confirmed Income에서 4배 또는 5배 정도가 모기지 대출이 가능한 금액으로 계산하면 된다. 즉, 직장인의 경우 연 소득이 5만불 이라고 하면 신청 가능한 모기지 대출금액은 대략 20만에서 25만 정도로 예상하면 된다.   http://koms.ca/모기지-가능금액-계산기/

둘째, Stated Income(실제 소득)은 자영업자(Self Employed)의 경우 국세청에 보고하는 금액과는 다르게 실제적으로 벌어드리는 소득을 말한다. 금융기관에서도 자영업자의 경우, 보고하는 소득 금액과 실제 소득 금액이 다른 것을 어느 정도 인정해 준다. 자영업자는 1년간의 소득을 바탕으로 자발적으로 소득금액을 국세청에 신고하게 되는데 이때 신고된 금액은 Confirmed Income이 된다. 정부 규제가 강화되어 자영업자가 모기지 대출을 받기 어렵게 된 것도, 이 Stated Income을 금융기관에서 인정해 주지 않기 때문이다.

요즘에는 몇몇 금융기관들이 한시적으로 Stated Income을 인정해 주기도 하는데 비즈니스의 규모나 운영 연수 및 건실성을 통해 Stated Income의 개연성을 확인한다. 최소 2년 이상 비즈니스가 운영되었다는 것을 기본적인 조건으로 심사하며, 2년치 NOA 및 T1 General, 6개월치 비즈니스 통장 내역, 사업자등록증(Master Business License), 사업체가 법인(Corporation)으로 등록되어 있는 경우, 사업체의 재무제표(Financial Statement) 등을 제출해야 한다.

셋째, Rental Income(임대 소득)은 상업건물, 주택, 콘도 등의 Property를 세입자에게 임대해 주고 얻는 소득을 말하는데 건물이나 상가를 임대해 주고 정식으로 세금보고를 하는 경우에는 Confirmed Income으로 간주가 되고, 주택의 지하공간 또는 방만 임대하여 세금보고는 안 하는 경우에는 Stated Income으로 간주되어 역시 소득의 개연성을 따지게 된다. 즉, 방이 2개인 콘도에 4명의 식구가 사는데 방 하나를 임대해서 소득을 올린다고 한다면 공간대비 거주자가 너무 많이 금융기관의 입장에서는 소득의 개연성이 없다고 판단할 수도 있다.

기타 노령연금, Child Tax benefit, 야근수당, 장애연금, 해외소득, 보너스, 시간외 수당 등 다양한 소득이 보여지지만 은행마다 금융기관 마다 소득으로 인정해주는 경우와 그렇지 않은 경우가 있기 때문에 모기지 전문가와 충분한 상의를 거쳐야 한다.

근래에 소득이 없거나 적은 경우 모기지 대출이 힘든 것은 사실이다. 특히 일반인들에게 가장 익숙한 시중은행들의 경우 이러한 규제가 더욱 엄격한 것도 사실이다. 하지만, 캐나다 금융권에는 모기지나 비즈니스 만을 위한 특별한 은행들도 꽤 많이 있다. 또한 제2금융권을 통한 모기지 대출도 장단기 계획을 적절히 세운다면 크게 도움이 될 수도 있다. 단지 근처의 시중은행에서 모기지 대출을 거절 당했다고 낙담하지 말자.

 

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