모기지 재융자(Refinance)

모기지 갱신(Renewal)은 따로 자격 심사를 하지 않고 새로운 계약기간과 이자율로 계약을 연장하는데 반해 재융자(Refinance)는 주로 계약기간 만료 전에 모기지 금액의 증액이나 더 낮은 이자율로의 변동 또는 렌더의 변경을 원할 경우 모기지를 처음 받을 때와 같이 엄격한 자격 심사를 통해서 이루어 지는 렌딩을 말한다. 본인이 소유하고 있는 프로퍼티에 모기지가 전혀 없을 경우(Clear)에 모기지를 받는 것도 재융자라고 부른다.

 

 

재융자가 가능한 경우는 주택의 가치가 올라 Equity에 여유가 생겼거나 현재 가지고 있는 모기지 잔액이 작아 남아 있는 Equity가 있어야 한다. 이 경우도 소득이 뒷받침되지 않으면 가능하지 않다. 그리고 증명 가능한 자금 용도가 있어야 한다. 물론 금액의 변동없이 단순히 낮은 이자율을 이유로 재융자하는 경우도 있는데 이 경우는 기존 계약의 해지 비용, 부동산 감정, 변호사 비용 등 모든 비용을 고려하여 장기적으로 절약이 된다고 판단되면 해볼만도 하다. 신용카드 대출이나 프라이빗론과 같은 고금리의 대출이 있을 경우는 재융자를 통하여 낮은 이자로 갈아 타는 경우도 있을 수 있다.(Debt Consolidation)

재융자는 주택 가격의 최대 80%까지 가능하다. 예를 들어, 현재 주택 가격이 100만불 이라고 할 때, 기존의 모기지가 70만불이 있다면, 재융자를 통해 10만불을 더 대출을 받아 여유자금으로 사용할 수 있다.

보통의 경우 집을 구입할 경우 10%-25%의 Down Payment를 하고 나머지 집값의 90%-75%를 모기지로 대출을 받는다. 예를 들어 $500,000의 집을 구입할 때, 25%인 $125,000을 다운페이하고 나머지 $375,000을 모기지 대출을 받았을 경우, 몇 년 후에 집값이 $550,000이 되었다고 한다면 (모기지 금액은 그대로라고 가정하고) 나의 다운페이먼트 금액은 $125,000에서 $50,000이 늘어난 $175,000이 된다. 즉, 25% 다운페이먼트가 32%로 증가하게 되고, 모기지 금액은 75%에서 68%로 낮아지게 된다. 이러한 경우 늘어난 $50,000에 대해 집을 담보로 Refinance를 할 수 있는 것이다. 이자율의 경우는 주택 모기지에서 받는 이자율과 같은 Best Rate를 받을 수 있고 대출절차는 기존의 모기지 대출과 비슷하다.

재융자를 신청하기 전에 먼저 필요한 자금의 용도와 규모를 한번 더 확실하게 점검하는 것이 필요하다. 일단 신청에 들어 가면 생각했던 것보다 더 많은 비용이 소요될 수 있고 기존 모기지 계약의 해지비용도 만만하지 않다.

  • 현재 살고 있는 집의 레노베이션 비용
  • 새로운 프로퍼티 구입 자금
  • 자녀 학자금
  • 새로이 시작하는 비즈니스 운영 자금
  • 고금리 부채 통합
  • 현재 모기지 이자율보다 받을 수 있는 이자율이 더 저렴

모기지를 제일 쉽게 받을 수 있는 경우는 재융자보다 본인이 거주하는 주택 구매대금의 일부를 신청할 때이다. 자금이 충분하여 모기지없이 주택의 구매가 가능하다고 하더라도 나중에 긴급 자금이 필요할 때를 대비해서 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 받아 놓는 것이 재융자를 받는 것보다 훨씬 유리할 수도 있으니 처음부터 자금 계획을 세워 긴급자금이 필요할 경우를 대비하는 것이 필요하다.

재융자 시장이 활성화 되는 시기는 모기지 이자율도 떨어 지고 주택의 가치도 오르는 떄이다. 이 시기에는 재융자를 받아야 하는 여러 이유들이 존재한다.

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