분양 콘도 개발의 처음과 끝

분양하는 콘도를 사는 것은 기존의 resale 주택을 사는 것과는 달리 단계도 복잡할뿐더러 검토해야 할 서류들도 많고 훨씬 복잡하다. 분양부터 클로징까지 각 단계별로 어떻게 진행되는 지를 알아 보자.

 

 

1. 분양(Sales)

  • 디벨로퍼는 일정한 자금이 있어야 건설을 시작할 수 있는데 이러한 자금 대출 승인은 적어도 콘도 전체 분양가격의 70% 이상은 분양을 해야 받을 수 있다. 분양도 일반적으로 여러 단계로 나누어져 일어 난다.
  • Friends and Family: 우선 가족과 친구들에게 할인된 가격으로 선 분양 한다
  • Platinum Launch: 선택된 그룹과 Agents에게 먼저 유닛을 할인된 가격에 선택할 기회를 준다
  • VIP Launch: 관심있는 Agents와 고객들에게 조금은 인상된 가격으로 분양한다
  • Public Launch: 말 그대로 일반인에게 공개되는데 Hot한 시장에서는 여기 단계까지 오지 않는다
  • 마음에 드는 유닛이 있으면 그 다음에는 계약(APS; Agreement of Purchase and Sale)을 하게 되는데 계약서에 싸인할 때 $5,000을 내고 이 금액을 포함한 계약금액의 20%를 보통 1년 안에 Deposit으로 납부를 해야 한다.

 

2. 건설(Construction)

  • 70% 이상을 분양하고 자금 대출 승인을 받으면 공사를 시작한다. 물론 Zoning 등 건설에 관련된 승인이 있어야 시작을 할 수 있다.
  • Excavation: 먼저 땅에 대한 굴착을 시작하는데 1년 정도가 걸리면 전체 공정의 1/3에 해당되며 기반공사 및 지하주차장 공사가 마무리된다.
  • Structural: 지상에 세워 지는 건물에 대한 구조물, 빔 등이 세워지며 한층 한층 씩 올라가게 된다. 일주일에 한층 씩 올라간다고 생각하면 된다.
  • Services: 상부층 구조물이 올라 가는 것과 동시에 하부층에는 수도, 전기, 드라이월과 같은 내부 작업이 시작된다.
  • Envelope: 창문, 발코니 등과 같은 외부 피니쉬 작업이 진행된다.
  • Colour Selection: Developer는 Occupancy가 시작되기 1년전쯤에 유닛 내부 색상과 피니쉬 등에 대해서 Purchaser에게 물어 보고 그대로 진행한다.

 

3. 선입주(Interim Occupancy)

  • 콘도 준공 전에 저층부터 입주를 허가하는데 등기를 하기 전에 입주가 이루어 지기에 Interim Occupancy라고 한다. 이 때부터는 렌트도 줄 수 있고 본인이 들어 가서 살 경우는 이사도 할 수 있다.
  • 선택사항이 아니라 강제사항인데 즉, 들어 가지 않더라도 이 날짜부터 계산된 비용을 지불해야 한다.
  • Occupancy Fee는 콘도피(Maintenance Fee), 재산세, 그리고 80% 모기지를 받는다고 했을 때 계산된 이자로 구성되어 있다.

 

4. 등기(Registration)

  • Interim Occupancy후에 보통은 3-8개월 후에 등기가 이루어 진다. 이 때 비로소 Title이 Purchaser 이름으로 등기된다.
  • 클로징 시에는 취득세, 개발비용, 법률비용, HST리베이트 등의 비용이 발생하는데 4만에서 6만불 정도의 자금을 별도로 준비를 해야 한다. 물론 HST리베이트는 클로징 후에 신청을 하면 몇 달후에 돌려 받을 수 있다.

 

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