분양 콘도 가격의 구조

2-3년 전에 분양받은 콘도의 클로징이 다가 오면 클로징 전 2개월 쯤에 빌더측 변호사에게서 파이널 클로징 날짜와 클로징 시 필요한 잔금 납부에 대한 내역이 들어 있는 SOA(Statement of Adjustment) 서류가 날아 온다. 예상했던 비용보다 훨씬 많은 액수에 당황하는데 납부해야 할 잔금을 제외한 금액이 5만불을 초과하기도 한다.

 

 

그럼 최초에 빌더가 분양 가격을 공고할 때 어떻게 Sale Price를 정하는 지 살펴 보면, 먼저 빌더는 세금 전 가격을 정한다. CRA에서는 이 가격을 “Consideration”이라고 부르는데 Before Tax Price라고 생각하면 된다. 이 가격을 기준으로 HST Rebate를 계산하다. Consideration + HST(13%) 에서 HST Rebate를 뺀 금액을 SPNR(Stated Price Net of Rebates)이라고 부르는데 이 것이 APS(Agreement of Purchase and Sale) 상에 있는 Sale Price가 되는 것이다. 쉽게 얘기하면,

          Sale Price + HST Rebate = Before Tax Price + HST(13%)

13%가 포함된 가격에서 리베이트를 받을 거라고 예상해서 이 리베이트를 차감한 금액을 Sale Price로 정한다. 이유는 13%가 포함된 가격을 제시하면 가격이 높아 보이기 때문에 $24,000-$27,300 정도를 차감해서 조금 낮은 가격으로 유인하기 위해서이다.

문제는 클로징할 때 분양 가격에서 빠졌던 리베이트 금액의 처리 부분이 발생한다. 빌더는 SOA를 보내기 전에 Purchaser가 콘도에 들어 가서 살 계획인 지 아니면 렌트를 줄 계획인 지를 묻고 대답에 따라 HST리베이트를 빌더가 처리할 건지 아니면 납부를 하게 할 지를 결정한다.

렌트를 줄 계획이라면 클로징할 때 리베이트를 납부하고 클로징하고 나서 별도로 리베이트를 신청해서 받아야 하는데 이 때는 빌더는 전혀 관여를 안한다. 오로지 Purchaser가 변호사나 회계사를 통하든 아니면 직접 하던지 해야 한다.

SOA를 보면 Before Tax Price + HST 외에 별도로 “Additional Consideration” + HST, 그리고 Tax가 없는 “Adjustment” 항목이 있는걸 볼 수 있다.

“Adjustment” 항목은 재산세, Occupancy Fee 등을 클로징 날짜를 기준으로 해서 분배를 한 금액이고 “Additional Consideration”는 기타 비용, Development Charges & Levies, Municipal Charges 등으로 되어 있는데 HST가 부과되는 항목들이고 최초의 Before Tax “Consideration”과 “Additional Consideration”을 합친 금액이 새로운 콘도 가격이 되고 이 금액이 재산세 및 HST 리베이트 계산을 위한 기준 가격이 된다.

보통의 경우, 빌더는 Development Charges에 대해서는 최초 계약 시 Cap을 씌우는데 1 Bedroom 인 경우는 $7,000 정도, 2 Bedroom인 경우는 $10,000 정도로 계약을 한다. 실제 공사가 진행되는 동안 어느 정도의 비용이 발생할 지 모르기 때문에 얼마가 발생하더라도 Cap 금액까지만 받겠다는 말인데 계약 시 Purchaser를 안심시키는 수단으로 사용된다.

문제는 Municipal Charges인데 이 금액에 대해서는 Cap이 없어 예측하기도 힘들뿐더러 어떤 경우는 예상했던 것보다 훨씬 많은 금액이 나와 당황할 때도 있다. 물론 지금은 콘도 가격이 애초 분양 받을 때보다 많이 올랐기 때문에 큰 불평은 없다고 하더라도 콘도 시장이 침체가 되면 이 부분이 분쟁의 소지가 될 가능성도 있다.

HST리베이트, Additional Consideration, Adjustment, 취득세, 변호사비용 등을 다 합치면 어느새 5만불이 훌쩍 넘어 버린다. 여기에 만약 80% 모기지를 대출 받지 못하고 어느 정도의 금액을 다운페이먼트로 내야 한다고 하면 실제 클로징 시 필요한 비용은 생각했던 것보다 훨씬 더 들어갈 수도 있다. 분양 콘도 클로징은 예산 계획을 정확히 세워야 자금의 부족을 미연에 방지할 수 있다.

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