부동산 매입시 Private Lending의 필요성

콘도나 주택을 계약하고 오퍼를 넣을 때, 요즘은 일반적으로 오퍼 가격의 5%를 선금(Deposit)으로 하게 된다.

 

 

일반적인 상황을 가정해 볼 때, 현재 80만불 정도의 콘도 주인이 100만불 정도의 주택으로 이사를 계획하는 경우, 현재 콘도를 먼저 매도 계약을 하고 새집을 찾거나 아니며 새집을 먼저 계약하고 클로징 전에 현재 콘도를 매각하게 된다.

어느 순서가 맞는지는 부동산 시장 상황에 따라 달라지기 때문에 딱히 정해진 것은 없다. 하지만, 어찌되었건 새집에 오퍼를 넣기 위해서는 위에서 말한 선금(Deposit) 5%가 필요하다. 100만불의 경우라면 5만불이 있어야 한다. 다행히 Line of Credit이나 모아둔 여유자금이 있다면 큰 문제가 없겠지만, 그렇지 않은 경우라면 그 목돈을 마련하기가 쉽지는 않을 것이다.

모기지 재융자(Refinance)를 한다고 해도, 콘도를 조만간 매각해야 할 판인데, 중도상환 페널티나 기타 부대 비용이 부담으로 다가온다. 더욱이 한달이 넘는 프로세싱과 까다로운 승인절차는 시간적으로 계획에 차질을 줄 수도 있다.

이럴 때 유용하게 이용되는 것이 2차 Private Lending이다. 보통 오퍼를 넣고 클로징까지 보통은 60일에서 길어야 90일 즉, 3달이다. 2차 모기지의 단점인 높은 이자율은 기간이 짧으면 짧을 수록 유리하게 작용될 수 있다. 간단하게 말해서 모기지 재융자로 낮은 이자율 + 중도상환 페널티 보다는 Private Lending 높은 이자율 + 짧은 기간이 오히려 재정적으로 유리하다는 것이다.

이렇게 빌린 2차 모기지 대출금은 현재 부동산 매각 시에 변호사를 통해 1차 모기지 상환과 마찬가지로 자동적으로 2차 모기지 Lender에게 갚아진다.

두 번째는 Bridge Loan 대용이다. 위의 예와 같이, 현재 콘도의 매각 시점이 새로 산 주택의 클로징 시점보다 늦을 경우, Bridge Loan이 필요하게 된다. 일반적으로 30-60일 정도 차이가 있을 경우에 가능한데 Bridge Loan의 경우 금액의 단위가 크기 때문에 현재 콘도와 새로 산 주택 두 군데에 Blanket mortgage를 걸어 Loan을 진행하게 된다.

모기지 승인을 금융권에서 받은 경우 Bridge Loan 대출이 가능하지만 그 기간을 보통 30일 내외로 규정하고 있어서 그 이상의 시간적 갭이 생길 경우 Private Loan을 이용하는 것이 유리하다.

Private 대출에 관해서, 고금리라는 이유로 무조건 기피하는 경우가 적지 않다. 하지만, 케이스에 따라, Borrower의 재정 상황에 따라 득과 실을 따져서 적절히 사용한다면 큰 재정적 효과를 낼 수도 있다. 이외에도 신용카드 부채통합, 레노베이션 자금 등에도 활용 될 수 있으니, 여유자금이 필요하다면 고려해 볼만하다.

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