모기지 승인 심사 시 사용되는 계산 방식에 대해 알려주세요

모기지 신청 서류를 받은 후 렌더는 심사를 하게 되는데 이 때 실제로 어떤 계산 방식을 사용하여 심사를 하는 지에 대해 알아보겠습니다.

1.LTV (Loan to Value)

주택 가격 대비 모기지 부채 비율을 말합니다. 즉, $1,000,000의 주택에 현재 $600,000의 모기지가 있다면 60% LTV 라고 합니다. 모기지 상품마다 최대 LTV가 정해져 있고 LTV가 낮을수록, 즉 렌더 입장에서는 그만큼 위험도가 줄어들기에 좀 더 좋은 조건으로 모기지를 줄 수 있습니다.

2.GDS (Gross Debt Service Ratio)

모기지를 얻는 개인의 소득(Income) 대비 담보 부동산에서 발생하는 비용의 Debt(부채) 비율을 의미합니다. GDS에서 의미하는 부채는 Housing(가계생활) 관련한 부채를 의미하는데 여기에는 모기지 원금상환금, 이자, 재산세, 난방비가 포함되며, PITH (Principal, Interest, Taxes, Heating)라고 부릅니다.

GDS = PITH / Total Gross Income

일반적으로 은행 및 금융기관에서는 GDS 비율의 상한선을 32% – 39%로 하고 있는데 드물게 45%까지 허용하는 은행도 있습니다. 예를 들어 매월 모기지 납입금(원금과 이자 포함)이 $1,100, 세금이 매월 $200, 그리고 난방비가 매월 $100이고 매월 소득이 $4,500이라고 하면,

GDS = ($1,100 + $200 + $100) / $4,500 = 31.11%

3.TDS (Total Debt Service Ratio)

TDS는 글자 그대로 가계생활에 관련한 부채를 포함한 다른 모든 부채에 대한 개인 소득의 비율입니다. 즉, PITH + other Debt인데 여기에는 학자금 대출이나 자동차 대출금, 신용카드 부채 등이 포함됩니다.

TDS = (PITH + All other Debt) / Total Gross Income

일반적으로 은행 및 금융기관에서는 TDS 비율의 상한선을 40% – 44%로 하고 있으며 50%로 하는 은행도 있습니다. 위의 예에서 신용카드 부채가 매월 $50 이고 자동차 할부금이 매월 $400이라면,

TDS = ($1,400 + $50 + $400) / $4,500 = 41.11%

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모기지 궁금증 해결

 

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