신규 콘도 클로징 슬기롭게 대처하자!!

부동산 모기지 시장의 성수기인 봄 시장이 시작됐음에도 아직 이렇다 할 움직임은 보이지 않고 있다. 하지만, 유독 신규 콘도 모기지만은 시장흐름에 역행하듯 현재 바쁘게 돌아간다.

 

 

아무래도 아직까지 모기지 대출에 어려움이 있기 때문에, 내년 입주를 앞둔 고객들까지 걱정 어린 마음이 앞서 상담 문의를 하는 경우가 많다. 우선 3개월이 되었건 1년이 되었건 모기지를 미리미리 염려하고 준비하는 것은 전문가 입장에서 볼 때, 그리고 신청자의 편의를 위해서도 매우 바람직하다. 준비 기간 동안에 모기지 정책이나 이자율이 바뀔 수도 있고, 은행마다 제공하는 스페셜 프로그램이 그때 그때 나올 수 있기 때문에 미리 준비를 한다면 그 동안 어느 정도의 ‘감’을 잡을 수 있기 때문이다.

특히, 투자목적으로 3채 이상 클로징이 남아있는 고객들은 클로징 날짜에 상관없이 모기지를 준비해야 한다. 수년 전 생각만 하고 어떻게 해서든 모기지 대출이 나오겠지 라고 간과하면 클로징 때 큰 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 현재는 투자 목적의 부동산 구입의 규제가 강하게 적용되기 때문에, 모기지 또한 투자 목적일 경우 매우 까다로운 심사가 이루어진다. 몇 가지 클로징에 대한 시나리오를 전문가와 상의한 후 상황에 맞게 적용하면서 클로징을 마치는 지혜와 기술이 필요하다.

크게 신규 콘도 클로징에 대한 시나리오는 다음과 같다. 물론, 이 시나리오는 제1금융권에서 모기지를 받기 어려운 고객들에 한해서 적용될 수 있다. 임대목적의 투자용 콘도는 원칙적으로는 임대 수익으로 모기지 원리금과 재산세, 관리비와 같은 부대 비용을 커버하고 어느 정도의 이익이 발생해야 모기지 승인이 가능하다. 즉, 모기지 원리금과 월 재산세, 관리비에 월 $2,000 이 필요하다면, 임대비가 적어도 $2,200 이상은 되어야 한다는 것이다. 이런 경우라면 일반 1차 금융기관에서도 어느 정도 대출이 가능하다. (물론 공실률과 신청자의 신용 등이 적용되기도 하고, 이자가 실 거주용 모기지보다 다소 높을 수도 있다.) 하지만, 모기지 비율이 높은 경우, 근래의 모기지 이자율 (Qualifying Rate = 5.34%)과 높은 재산세로 인해, 임대료가 많이 올랐다고는 하지만 위의 시나리오가 적용되기는 쉽지 않다. 만약 신청자의 소득이 기존의 모기지를 포함한 부채를 커버하고 남아서 임대콘도로 전이되면 가능하지만, 이런 경우는 실제 상황에서는 많지 않다.

만약 신청자가 소득도 거의 없고 (소득이 있다고 해도 자영업 등으로 적정한 소득 보고가 이루어 지지 않은 경우), 임대수익률도 위와 같이 맞지 않는다면, 최후의 방법은 전매이다. 하지만, 투자자가 전매까지 고려하고 있다면, 동시에 Private Lending도 함께 생각하길 권고한다. 아무래도 입주 전 전매보다는 Final Closing을 마치고 나서 형성되는 시장가격으로 매매 하는 것이 좀 더 큰 재정적 이익을 발생할 수 있기 때문이다. Private Lending으로 일단 클로징을 마치고, 세금이나 기타 상황 등을 고려하여 계산상으로 이익이 되는 시점에서 매매를 하는 것도 또 다른 대안이 될 수 있다. 당연히 모든 시나리오는 각각의 신청자에게 다르게 적용될 수 있고 계산 및 분석이 첨예하게 다르게 될 수도 있으니, 정확하고 확실한 분석을 기초로 한 계획이 필요하다. 보다 충분한 시간을 갖고, 전문가와의 객관적인 분석을 통해 몇 가지 본인에게 맞는 시나리오를 인지해서 모기지 대출을 준비한다면 더욱 이익이 증가 되고, 좀더 편리하게 분양 받은 신규 콘도를 마무리 할 수 있을 것이다..

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