신규 콘도 Occupancy 때 렌트 요령

연초부터 신규 콘도 Occupancy Closing이 줄줄이 잡혀있어, 투자 목적으로 분양 받으신 분들은 모기지 준비와 세입자 맞을 준비에 마음이 분주하다.

 

 

Occupancy Closing은 Interim Closing 이라고 해서 빌더가 입주자에게 입주를 허락하는 것이고, Final Closing이 되어야 콘도 유닛의 등기(Title)가 빌더에서 입주자에게 비로소 넘어가게 된다. 즉, Final Closing 때 모기지 대출이 필요하다.

모든 빌더가 Occupancy Closing 이후, 콘도 계약자가 유닛을 임대해서 세입자를 받는 것을 승인하지는 않는다. 이유는 위에서 설명한 바와 같이 Occupancy 동안에는 실질적인 유닛의 주인이 빌더이기 때문이다. 하지만, Occupancy Closing 이후 Final Closing까지 수개월 동안의 시간적 갭에 의한 landlord의 경제적 손실을 고려해서, 대부분의 콘도 빌더들은 유닛 임대를 승인해 주고 있다.

문제는 최근 강화된 세입자 보호법이다. 분양 콘도가 Occupancy Closing을 했다고 해도 이것은 단지 거주 승인에 불과할 뿐, 각종 부대시설이나 심지어는 승강기까지 완전한 상태가 아닐 수도 있다. 이런 상태에서 세입자를 구하게 되면 당연히 주변 시세 보다 10%에서 최대 20%까지 임대료를 낮추어 세입자를 구할 수 밖에 없다. 세입자 입장에서는 이러한 불편을 감수하면서 시세보다 낮은 임대료로 완전히 완공되지 않은 건물에 입주하는데 일반적으로 세입자와 임대 계약은 1년 단위로 이루어 진다. Occupancy Closing에서 Final Closing까지 6개월 정도 걸린다고 해도, 사실상 6개월 후에는 임대료를 주변 시세대로 받을 수 있다는 것이다. 하지만, 강화된 세입자 보호법에는 현재 임대료 인상을 연 1.8%로 제한하고 있고, 더구나 기존 세입자에게 특별한 이유 없이 계약 종료를 통보할 수 없다. (Landlord 나 그 직계 가족이 직접 실 거주할 경우 계약 종료를 통보할 수 있지만. 단지 거짓으로 실 거주라고 통보하고 계약을 종료한다면, 이전 세입자는 Landlord를 상대로 세입자 보호법에 의거하여 중재를 의뢰할 수 있다.) 이런 이유로 Final Closing이 되고 나서도 한동안 주변 시세만큼 임대료를 받지 못하는 경우도 있고, 세입자의 경우는 시세보다 낮은 임대료로 지속적인 임대가 가능하다.

이러한 부분들에 대해 충분히 부동산&모기지 전문가와 상의하길 권고한다. Final Closing까지 예상되는 시간과 현재 쓸 수 있는 예비비(임대까지의 공실률을 감안해야 하기 때문에), 그리고 Final Closing 후 모기지에 대한 부담을 일괄적으로 다 계산해서 임대 시점을 고려하는 것이 중요하다. 콘도 임대를 전적으로 임대 대행 회사에 맡기는 경우도 있다. 비용이 들더라도 크게 신경 쓰는 부분이 없다는 장점도 있지만, 임대료 부분은 landlord가 직접 시세도 알아보고 문의 해서 챙겨야 한다. 또한 세입자와 유닛에 대한 Landlord의 지속적인 관심이 임대로 인한 문제를 미연에 방지할 수 있다. Occupancy 와 모기지를 준비하다 보면, 예상치 못한 지출에 사뭇 당황하게 된다. Closing Cost, HST, Development Charge, 모기지 감정 비용, Legal Fee 등등.. 한푼이라도 아까운 마음에 Occupancy 때 임대를 덜컥 수락하게 된다. 하지만 1-2년 후의 미래까지 고려해서 어느 것이 더 재정적으로 현명한 방법인지를 상의하고 선택하여야 한다.

댓글 남기기

이메일은 공개되지 않습니다. 필수 입력창은 * 로 표시되어 있습니다

error: Content is protected !!