모기지 상환기간 선택

모기지 승인 이후 선택해야 할 옵션중 하나는 계약기간과 상환기간의 선택이다.

 

 

주택 구매를 장려하는 시기에는 가급적 월 페이먼트 부담을 줄여 주기 위해 상환기간을 최대한 장기 로 해주는 정책들이 존재했으나 현재는 대부분이 최대 30년까지만 가능하다. 상환기간의 선택은 매월 상환해야 하는 원금과 이자의 금액을 결정하는 중요한 요소이며, 상환기간을 장기로 하면 할수록 월 페이먼트(원금+이자) 금액은 줄어들게 되나 원금과 이자의 상환 비율중 이자 비중이 증가하게 된다. 반면에 상환기간을 짧게 하면 월 페이먼트 금액은 증가하지만 원금의 상환비율이 높아 이자를 좀 더 절감할 수 있다. (표 참조)

그렇다면 실제로 상환기간 선택을 어떻게 하면 유리한지 두가지 관점에서 살펴보고자 한다.

첫째, 가급적 원금을 빨리 상환하고자 하는 유형이다. 이 유형은 상환기간을 짧게 하여 하루라도 빨리 원금 상환을 하고자 하는 마음이 있는 고객이다. 위의 표를 참조해보면 상환기간을 20년으로 할 경우 월 페이먼트 금액은 554불로 40년 상환에 비해 훨씬 높은 금액을 상환해야 한다. 이 금액은 원금과 이자가 포함되어 있으며 이자보다 원금의 상환비율이 당연히 높게 된다. 그러나 원금 상환은 빨리 할 수 있겠지만 그에 따라 매월 상환해야 하는 페이먼트 금액이 증가됨에 따라 부채비율 또한 동반 상승이 되어 향후 또 다른 주택 구매 시 은행의 부채비율 가이드라인이 초과되어 원하는 모기지 금액을 받지 못할 수도 있다.

둘째, 가급적 상환기간을 장기로 하여 월 페이먼트 금액을 줄이고자 하는 유형이다. 요즘 촘촘한 모기지 규제 환경 속에서 규제 완화의 키 포인트는 당연히 스트레스 테스트 금리(현재 4.94%)를 대폭 완화하는 것이고 또 다른 한 축은 상환기간을 현재 최대 30년에서 40년 또는 50년까지 대폭 확대하는 것이다. 그 만큼 상환기간 확대 시행은 월 페이먼트 금액을 대폭 줄일 수 있고 그에 따른 부채비율 감소로 받을 수 있는 모기지 금액이 증가하게 된다. 필자의 결론은 은행에서 모기지를 받을 때 가급적 상환기간을 장기로 설정하라는 것이다. 최근 모기지 원금 상환을 빨리 하고자 거주하고 있는 주택의 상환기간을 20년으로 하여 모기지를 받으신 고객분이 계셨는데 토론토에 분양 받아 놓은 콘도 클로징 시점이 다가와 심사를 한 결과 거주 주택의 상환기간을 20년으로 해 놓음으로써 월 페이먼트가 증가하게 되었고 그 결과 부채비율의 증가로 이어져 신청한 모기지 금액보다 훨씬 작은 금액을 받을 수밖에 없었다.

상환기간을 30년으로 요청을 하더라도 허용되지 않은 그룹이 있는데 예를 들어, 신규이민자 또는 LTV(Loan to Value)가 80%를 초과한 High-Ratio 모기지를 받는 그룹은 상환기간을 최대 25년 이내로 주어지게 된다. 열심히 상환을 하여 상환기간 1년 더 줄이는게 무슨 의미가 있겠는가? 가능하다면 모기지 상환기간을 최대로 하여 월 페이먼트에 대한 부담을 줄여 조금이라도 삶의 여유를 찾고 더불어 또 다른 투자 등을 할 경우 부채비율을 관리할 수 있었으면 한다. 그래도 원금을 더 상환하고 싶다면 중도상환 수수료 없이 상환할 수 있는 옵션을 활용하여 상환을 하면 된다.

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